Von Rechtsanwältin Astrid Hein, München

Inhaltsverzeichnis

I. Vorwort

Seit 01. September 2001 gilt das neue Mietrecht. Der grösste
Teil der mietrechtlichen Vorschriften stammen aus dem Jahre
1896. Dies ist unter dem Gesichtspunkt nicht sehr aussergewö;hnlich,
dass auch das BGB bereits am 01.01.1900 in Kraft trat. Im
Jahre 1974 wurde beschlossen, das Mietrecht zu reformieren,
insbesondere zu vereinfachen. Im Laufe der folgenden Zeit
konnte sich allerdings keine Reform durchsetzen, vielmehr
wurde das Mietrecht zunehmend unverständlicher und komplizierter.
Um der besseren Verständlichkeit Willen hat der Gesetzgeber
im Zuge der neuen Reform nun die mietrechtlichen Vorschriften
in chronologischer Reihenfolge gemäß dem Ablauf eines
Mietvertrages - vom Abschluss bis zur Beendigung - neu gefasst.
Die einzelnen Vorschriften sind sprachlich moderner und kürzer
- folglich auch unkomplizierter - formuliert. Im Bereich der
häufig zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter
führenden "Schönheitsreparaturen" wurden
nach wie vor keine gesetzlichen Regelungen getroffen.

II. Geltungsbereich

Das neue Mietrecht gilt unbeschränkt für alle Verträge, die nach dem 01. September 2001 abgeschlossen worden sind. Bei Mietverträgen die vor diesem Datum zustande gekommen sind gibt es einige Übergangsregelungen, die es zu beachten gilt. So ist beispielsweise für Kündigungen oder auch Modernisierungsankündigungen, die dem Mieter noch vor dem 01. September 2001 zugegangen sind, das alte Mietrecht anwendbar. Die dreimonatige Kündigungsfrist gilt auch für Mietverhältnisse, die am 01. September 2001 bereits bestanden haben, wenn keine anderweitige Individualvereinbarung von den Mietparteien getroffen worden ist. Auf einen am 01. September 2001 bereits bestehenden Zeitmietvertrag ist ebenfalls weiterhin das alte Mietrecht anwendbar, das heisst der Mieter kann zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses dessen Fortsetzung begehren. Bezüglich der Betriebskosten gelten die neuen Vorschriften, wenn der Abrechnungszeitraum nach dem 31. August 2001 geendet hat.

III. Mietkaution

Wenn die Parteien vereinbart haben - üblicherweise ist das der Fall -, dass der Mieter bei Beginn des Vertrages eine Geldsumme in Form einer Kaution an den Vermieter zu leisten hat, dann muss der Vermieter diesen Betrag zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatzes anlegen. Diese Zinsen erhöhen den Kautionsbetrag und stehen dem Mieter zu. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Mieter vom Vermieter Auskunft über die Höhe der angelaufenen Zinsen verlangen und diesen Betrag ebenfalls heraus verlangen und zwar auch in den Fällen, in denen das Geld zu einem höheren Zinssatz angelegt wurde. Dies galt auch nach bisherigem Recht, wurde durch die Neuregelung vom Gesetzgeber nun ausdrücklich aufgenommen. Die Höhe der zu leistenden Kaution darf bei Wohnraum nach wie vor den Betrag von drei Monatsmieten nicht übersteigen. Wird die Wohnung verkauft, so kann der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses den Kautionsbetrag vom Erwerber - i. e. der neue Vermieter - heraus verlangen und zwar unabhängig davon, ob dieser die Kaution auch wirklich erhalten hat. Ist der Erwerber zahlungsunfähig und kann dieser die Kaution nicht zurückerstatten, so bleibt der Veräusserer, das heisst der alte Vermieter - zur Rückgewähr des Kautionsbetrages gegenüber dem Mieter verpflichtet.

IV. Barrierefreiheit

Eine völlige Neuregelung beinhaltet die Vorschrift des § 554 a BGB. Diese Vorschrift normiert die sogenannte "Barierrefreiheit" und ist begrifflich im Mietrecht neu. Sie trägt den Bedürfnissen behinderter Menschen Rechnung, indem dem sie diesen als Mieter ein Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters zu einem behindertengerechten Umbau der Wohnung auf eigene Kosten einräumt. Der Begriff der Behinderung umfasst dabei auch jegliche Einschränkung der Bewegungsfreiheit, das heisst beispielsweise auch eine solche aufgrund altersbedingter Gebrechen, unabhängig davon, ob diese bei Beginn des Mietverhältnisses bereits vorhanden waren oder erst später in Erscheinung traten. Der Vermieter darf seine Zustimmung nur verweigern, wenn sein Interesse an der Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes überwiegt. Auch berücksichtigt werden müssen die Interessen anderer Mieter. Der Vermieter kann in diesem Zusammenhang eine höhere, angemessene Sicherheit verlangen. Die Angemessenheit richtet sich nach den Kosten die - aufgrund eines Kostenvoranschlages - aufzuwenden sind, um den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen.

V. Modernisierung

Modernisierungsmassnahmen, die nachhaltig zur Einsparung von Energien aller Art durchgeführt werden, muss der Mieter dulden. Dies galt nach bisheriger Rechtslage nur für die Heizenergie, nicht hingegen beispielsweise für Wasser - oder Stromsparmassnahmen. Der Vermieter muss die Pläne dem Mieter bereits drei Monate vor Beginn der durchzuführenden Massnahmen mitteilen. Bisher war eine Mitteilung innerhalb einer zweimonatigen Frist ausreichend. Inhaltlich wurden die Anforderung einer solchen Mitteilung dahingehend gelockert, dass der Vermieter lediglich den voraussichtlichen Beginn, Umfang, Dauer und Höhe der Umlage - weiterhin 11 % der Kosten - der Massnahmen mitteilen muss.

VI. Wohnungsumwandlung

Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, so kann der Erwerber der Wohnung frühestens drei Jahre nach seiner Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch wegen Eigenbedarfs kündigen. Den einzelnen Bundesländern obliegt es, diese Frist durch den Erlass einer Rechtsverordnung auf fünf oder zehn Jahre zu verlängern - je nach dem örtlichen Wohnungsbedarf. Will der Erwerber die Wohnung kündigen und seine Kündigung auf sein berechtigtes Interesse an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung stützen, so musste er ebenfalls fünf bis zehn Jahre zuwarten. Dies galt auch bisher, allerdings wurde die Vorschrift des § 577a, Absatz 1 BGB neu formuliert und damit klargestellt, dass der Erwerber, der kündigen will sich die Wartezeit seines Rechtsvorgängers anrechnen lassen kann, dass heisst die Dreijahresfrist beginnt nach Veräusserung nicht wieder erneut zu laufen.

VII. Mieterhöhung

Die Regelungen die Mieterhöhung betreffend wurden in das BGB integriert - bislang befanden diese sich im MHG (Mieterhöhungsgesetz). Als wesentliche Änderung ist des Senkung der Kappungsgrenze von 30 % auf 20 % zu nennen, das heisst die Miete darf innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % angehoben werden. Die formalen Voraussetzungen haben sich nicht wesentlich geändert. Im Falle eines wirksamen Erhöhungsverlangens, das mit erhöhten Vergleichsmieten in einem Mietspiegels begründet wird kann der Vermieter allerdings nur mehr einen sogenannten "qualifizierten Mietspiegel" heranziehen. Ein solcher liegt vor, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen als erstellt und von der jeweiligen Gemeinde oder der Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt worden ist. Im gerichtlichen Verfahren wird dann die Richtigkeit der Vergleichsmiete "vermutet". Den Gegenbeweis kann aber sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter erbracht werden. Ob der qualifizierter Mietspiegel künftig Beweiswert haben wird bleibt abzuwarten. Neu ist, dass das Mieterhöhungsverlangen auch auf eine Mieterdatenbank gestützt werden kann. Diese Regelungen passt sich zwischenzeitlich möglich gewordener moderner Informationstechnik an. Nicht mehr möglich ist eine Erhöhung der Miete aufgrund gestiegener Kapitalkosten.

IIX. Betriebskosten

Einige Neuerungen gibt es auch im Bereich der Betriebskosten. Diese müssen künftig innerhalb einer Frist von zwölf Monaten abgerechnet werden. Diese Frist beginnt nach Ende des Abrechnungszeitraumes. Diese Ausschlussfrist galt bisher nur für preisgebundenen Wohnraum. Legt dem Mieter bis zu diesem Zeitpunkt keine Abrechnung vor, so kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Diese Frist kann auch nicht durch eine mietvertragliche Vereinbarung ausgeschlossen werden. Umgekehrt kann der Mieter nur innerhalb von zwölf Monaten konkrete Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung vorbringen. Bezüglich des Umrechnungsschlüssels wird, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben, die Wohnfläche als Massgabe vorgeschrieben. Durch die Neuerung der gesetzlichen Vorschriften wurde erstmals auch der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit explizit erwähnt, dass heisst der Vermieter darf beispielsweise keine überteuerten Versicherungsverträge abschliessen oder keinen Hausmeister zu einem überhöhten Stundenlohn beschäftigen.

IX. Tod des Mieters

Im Todesfall des Mieters traten nach bisheriger Rechtslage der Ehegatte oder die Rechtsnachfolger in den Mietvertrag ein. Dieses Eintrittsrecht steht nach der neuen Vorschrift des § 558 BGB auch dem Lebenspartner zu. Lebte der Mieter allein und gehören die Erben nicht zu dem im Haushalt des Mieters lebenden Personen, so haben diese - ebenso wie der Vermieter - ein aussersordentliches Kündigungsrecht, mit der Kündigungsfrist von drei Monaten. Die neue Regelung gilt, wenn der Tod des Mieters nach dem 01. September 2001 eingetreten ist.

X. Kündigungsfrist

Für Mieter gilt künftig nur noch eine einheitliche Kündigungsfrist von drei Monaten bei unbefristeten Mietverträgen. Eine Verlängerung auf maximal zwölf Monate - je nach Vertragsdauer - gibt es nicht mehr. Anders hingegen für den Vermieter: Die Regelung der gestaffelten Kündigungsfristen wurde beibehalten. Allerdings haben sich auch hierbei die Kündigungsfristen geändert. Danach verlängert sich die anfängliche dreimonatige Kündigungsfrist bei einem Mietverhältnis von mehr als fünf Jahren auf sechs Monate und einer Mietzeit von mehr als acht Jahren auf neun Monate. Die Verlängerung der Kündigungsfrist bis auf zwölf Monate gibt es somit künftig nicht mehr.

XI. Zeitmietveträge

Mieter und Vermieter können nach den neuen Vorschriften nur noch einen sogenannten "qualifizierten" Mietvertrag abschließen, das heißt der Mietvertrag ist auf bestimmte Zeit befristet und muss den Beendigungsgrund ausdrücklich benennen. Ist eine solcher nicht enthalten, so gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Der Mietvertrag endet dann jedenfalls zu diesem Zeitpunkt, ohne dass der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses begehren kann. Solche Zeitmietverträge können nunmehr für jeglichen Zeitraum geschlossen werden. Die einstmalige Obergrenze von fünf Jahren wurde durch das neue Regelungswerk nicht beibehalten. Der Mieter kann allerdings frühestens vier Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter verlangen, dass dieser ihm mitteilt, ob der Befristungsgrund zum angegebenen Zeitpunkt noch besteht. Tritt der Grund für die Befristung erst später ein, kann der Mieter dann die Fortsetzung bis zu diesem Zeitpunkt verlangen. Fällt er hingegen ganz weg, so kann der Mieter wahlweise die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen oder zum anfänglich vereinbarten Beendigungszeitpunkt aus dem Mietverhältnis ausscheiden.

XII. Kündigung

Das Recht zu ausserordentlichen Kündigung wurde mit der neuen Mietrechtsreform durch die Vorschrift des § 543 BGB erstmalig übersichtlich zusammengefasst. Danach kann das Mietverhältnis gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt und unter Berücksichtigung der einzelnen Umstände, insbesondere des Vorliegens eines Verschuldens des Gekündigten, der kündigenden Vertragspartei eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Die Kündigungsgründe sind nicht neu, allerdings muss im Kündigungsschreiben nunmehr den Kündigungsgrund angeben werden. Es reicht nicht mehr aus - wie es nach dem alten Recht der Fall war -, dass dieser im späteren Kündigungsprozess nachgeschoben wird.

IIXX. Mietzinszahlung

Die neue Gesetzesreform sieht ausdrücklich vor, dass der Mietzins - entsprechend der bisherigen überwiegenden Vertragspraxis - bis spätestens am dritten Werktag eines Monats bezahlt werden musste.